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2.62万元拍下北京一房产2%份额权益该如何分配?

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2.62万元拍下北京一房产2%份额权益该如何分配?

央广网北京2月21日消息(总台中国之声记者管昕)据中央广播电视总台中国之声《新闻纵横》报道,近日,北京市门头沟区一处商品房在网上司法拍卖2%份额的消息引发关注。根据北京市平谷区人民法院的拍卖公告,被拍卖房产的建筑面积为59.11平方米,按照2%的份额,实际拍卖面积仅为1.1822平方米。网络拍卖链接网页截图(来自拍卖网站)目前,网拍已于2月15日结束,该标的网络拍卖成交价格为26166.6元。在我们的印象里,购买房产都会默认以“套”起卖。按份额出售,只出售2%,法拍房还能这样操作?买家竞拍后将获得哪些权利?根据法院的拍卖公告,变卖标的位于北京市门头沟区东老店5号楼5层503号房屋(2%份额),规划用途为住宅,建筑面积59.11平方米。但是具体拍卖房子的哪一部分,并没有明确的界限,只是拍卖其中的2%份额。买家能否住得进去?易居研究院研究总监严跃进认为:“理论上讲,他(竞得人)有2%的份额,他也应该可以搬得进去,搬进去到底住哪里?类似房产即便是成交以后,因为没有实际的居住权益,或者说他是不可能真正去入住的,这样我认为会衍生出很多纠纷跟矛盾。”据报道,法院相关人员此前回应媒体称:2%的份额没有对房子的绝对使用权,但在房本上会有所体现。如果搬不进去,可以起诉拥有98%份额的人,要求把那部分权益以现金的形式补上,但这得另诉。记者在法拍网站上查询注意到,拍卖“部分产权份额”的例子有很多,其中多为50%、三分之一等房产份额,也不乏有“36.66%”这类份额比例,甚至还有一处北京市朝阳区的商品房,即将拍卖份额为1%,起拍价为8万元。一位在北京长期从事不良资产处置的业内人士林先生告诉记者,按份额出售在国内还比较罕见。林先生说:“之前一直在提,但在实践过程中我们还没成功过。这套房子拍卖完以后,按份分,但是住的过程中就没法分,比如说你占多少,哪个房间是你的,哪几个平米是你的,没法实现。包括现在有好多商业地产,一个人买不起,就会有每个人按份共有的情况。”北京某房屋评估机构相关负责人告诉记者,他们承办相关业务时,遇到的多是拍卖百分百产权的标的物。他说:“大概率都是在银行按揭时形成了逾期,这种形成的不良(资产)才去拍卖的,但是银行给你授信的时候,只会是百分百产权,才会给你贷款,不会按比例份额去贷款的。”这位房屋评估机构负责人还表示,拍卖2%的房产份额,从拍卖规则和法律角度讲,这样的拍卖是没有问题的。但竞得以后,从使用角度来讲,确实法律上没有明确作出规定。他说:“从司法拍卖程序上来讲,属于正常拍卖,没什么特殊的,只是从2%份额上来讲确实比较特殊,这么少的一个份额。从产权上来讲是没有纠纷的,但是确实从使用上来讲,交割肯定会有问题。到底怎么界定,是按面积界定、按产权界定,这是一个挺复杂的问题,也没什么法律上的规定说一定是在卫生间还是在卧室。但从产权上来讲,这2%的产权可以再做担保物去典当,或者到金融机构去融资,但实际上作为出借方未必认可。”多位法律人士也对记者表示,按份额购买房产在法律上是允许的,但在实际生活中可能会带来一系列的复杂问题,特别是在与共有人的关系处理上。那么,竞得2%的房屋产权份额以后,竞得人都享有哪些权益?中国政法大学兼职教授、商事仲裁员詹晖对中国之声表示:“实际上在民法典物权编里也有明确规定,包括原来的物权法,这种情况叫做‘按份共有’,在一个房屋或其他不动产的产权证上,可以划分它的共有权,这种情况是比较常见的,但是像这样占有2%权益的比较少,但是规则是允许的。这种情况虽然少见,也是符合我们国家执行相关法律和司法解释的政策和导向的。”詹晖表示,对竞得人来说,没有处分整套房产的权利,也没有占有使用房屋的权利,在实践中确实存在一定的风险。但竞得人有要求析产的权利。詹晖说:“风险就在于因为2%的权利拍得人,实际上是没有处分或者卖掉整套房屋的权利,也没有占有使用的权利,因为毕竟我们还是更倾向于保护98%的权益所得者。他可以对房屋进行析产之诉,向98%的权益所得者要求分割房产,当然这套房产实物上是不可能分割的,通过折价的方式可要求就2%的份额获得相应补偿,然后把这2%过户给98%的所有权人。因为司法拍卖是以实现债权人的债权回收作为一个基本目的,所以虽然这种情况比较少,但是如果债务人拥有不动产的2%的份额,人民法院的执行工作也是可以对它进行拍卖的。”很多网友提出疑问,对竞得人来说,在落户和子女入学方面,是否也享有相应的权益?按照相关法律规定,即使竞得人仅拥有2%的房产份额,不动产证书上也必须注明其姓名和份额。这种情况下,竞得人的子女能否在房屋所在学区就读?北京市海淀区某学区相关人员对记者表示,如果以监护人房产为依据入学,就必须是监护人父母双方单独或者共同持有。詹晖对记者表示,涉及落户和入学的具体规定,由于各地政策不一,具体情况主要由当地公安机关和教育部门来认定。“因为这个政策实际上每个城市多少都是有一点不一样的,甚至每个区都会不一样。这样的规则实际上应该是属于公安机关的户籍管理部门,最终根据现有规定来进行最终判断。所以我们也无法得出结论说,这种情况下肯定能落户或者肯定不能落户。”詹晖说。也有拍卖行业专业人士表示,拍下这套房子2%的份额,主要能享受的是未来房子涨价增值的部分,其他方面意义不大。更多精彩资讯请在应用市场下载“央广网”客户端。欢迎提供新闻线索,24小时报料热线400-800-0088;消费者也可通过央广网“啄木鸟消费者投诉平台”线上投诉。版权声明:本文章版权归属央广网所有,未经授权不得转载。转载请联系:cnrbanquan@cnr.cn,不尊重原创的行为我们将追究责任。

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